相続時に不動産の知っておきたい知識をまとめて解説！

大切な人が残した不動産を引き継いだ場合、相続手続きしなければいけません。

しかし、相続手続きを経験している人は少ないです。なので、何から始めてたらいいか分からないですよね。

今回、そのような人のために「不動産を引き継いだら、知っておきたい知識」を解説します。

相続財産の中には、不動産が必ずある

相続財産には、さまざな種類があります。それでもほとんどの相続手続きで土地や住居などの不動産があります。

私は年間数十件の相続手続きを請け負いますが、ほぼ不動産の財産があります。

上記の画像データは、相続税が掛かった財産の種類になります。年々下がってきてますが、5割ぐらいは不動産になっているのが分かります。

相続税が掛からない財産も入れるとさらに不動産があると思っていいでしょう。

なので、相続手続きには必ずといっていいほど不動産があります。

不動産を相続する時の手続きを解説

ここから不動産を引き継いだ時の相続手続きについて説明します。

相続手続き1つ不動産の名義変更手続き（相続登記）が必要になる

はじめに、不動産の名義変更（以下相続登記といいます）は相続手続きの1つになります。

相続登記は、不動産の住所地を管轄する法務局で申請手続きをします。

例えば、私が持っている不動産は「茨城県常総市○○町○○○○」です。管轄する法務局は、「茨城県下妻市にある水戸地方法務局下妻支局」が管轄しています。

相続登記は2020年法改正で義務化になりますので、名義変更は必ず行う必要があります。

相続登記に必要書類一覧

次に相続登記に必要な書類関係を以下で記しておきます。

• 相続登記申請書
• 遺産分割協議書
• 相続人関係説明図
• 被相続人戸籍相続人
• 戸籍被相続人
• 住民票(除籍)
• 相続人住民票
• 相続人の印鑑登録証明書
• 不動産の固定資産評価証明書

以下の記事で必要書類について詳しく解説しています。

不動産の評価額は、固定資産税納税通知書で確認する

相続財産の総額が知りたいと思うはずです。そして、不動産の評価額はいくらになるのだろうかと思う相続人も多いはずです。

その時は、固定資産税納税通知書を見るといいでしょう。

これは、市役所の税務から届く固定資産税納税通知書の一部です。赤線部分に載っている金額を全てを足していけば、およその評価額が分かります。

気になる方は、お持ちの固定資産税納税通知書を確認してください。

以下で固定資産税評価証明書について詳しく説明した記事があります。

不動産関係で掛かりそうな税金の種類を紹介

ここでは、相続手続きに掛かる税金の種類を紹介します。

都心部の不動産は注意！相続税はいくらから？

まずは、相続税です。

都市部の不動産は、評価額が高額になる恐れがあり相続税が掛かってしまうこともあります。

相続税は、基礎控除額というものがあり相続財産の額が基礎控除額の金額を越えた場合に掛かってきます。

その基礎控除額は以下になります。

例えば、配偶者と子ども2人の計3人が相続人だった場合、4800万円（3000万円＋600万円×3人）が控除額になります。

相続財産が4800万円を越えたら相続税が発生します。

不動産の評価額から登録免許税0.4％が掛かる

次に相続登記で不動産を取得したら、必ず登録免許税が掛かります。

不動産の評価額に対して税率0.4％を掛かってきます。

例えば、不動産の評価額4000万円だった場合、登録免許税は16万円になります。

登録免許税は、税務署ではなく法務局で払うことになるので注意してください。

相続手続きは稀な不動産所得税

3つ目は、不動産所得税です。

不動産所得税は、遺言書などで相続人ではない人へ遺贈の指定がある場合に発生する税です。

例えば、愛人に不動産を遺贈するときです。不動産取得税を払うのは、受贈者（愛人）が支払うことになります。

遺贈とは、相続人以外の第三者に財産を分け与えることです。

なので、通常の相続手続きでは不動産取得税が発生することは稀でしょう。

絶対に掛かってくる固定資産税

最後に固定資産税です。

不動産を持っている人なら、固定資産税は知っていると思います。

不動産を引き継いだら、相続人が不動産を保有するので固定資産税を支払うことになります。また、相続手続きをしていなくても、代表相続人に支払い納付書が届きますので注意が必要です。

名義変更手続きはいつまで？期間はない

現在、相続で不動産を引き継ぐ場合、いつまで名義変更しなければいけないという決まりはありません。

しかし、今後は不動産登記法の改正により「相続登記の義務化」になり、相続手続きをしたら同時に不動産の名義変更（相続登記）を行わなければいけなくなります。

相続手続きに明確な期間の定めはありませんので、相続登記についても期間の定めはありません。

不動産の相続登記をしない3つのデメリット

ここでは、不動産の相続登記をしなかった場合のデメリットを3つ紹介します。

不動産の売買・賃貸ができない

まず1つ目は、「売買・賃貸ができない」です。

相続登記をしなければ、引き継いだ不動産を売ったり貸したりできません。

なぜなら不動産を自由に利用するなら、所有者を明確にしておかなければいけないからです。

例えば、不動産を売る場合は、契約書が必要です。

契約書には、不動産の所有者を記載しなければならず所有者が不明確だと契約ができなくなってしまうのです。

不動産売買などを考えている場合、いざ名義変更をしておかなければ大変なことになってしまいますよね。

そうならない為にも、不動産を引き継いだら相続登記も同時に行うようにしましょう。

不動産を担保できない

次に「不動産を担保にできない」です。

不動産の相続登記しなければ、不動産を担保に入れられません。

これも不動産の所有者が本人になっていないからです。

例えば、銀行ローンを組む為、引き継いだ不動産を担保しようと思っても、名義人が違うと銀行側は不動産（担保）を認めてくれないのです。

なので、今後住宅ローンなどでまとまったお金を借りることを検討しているなら相続登記しておくべきです。

専門家の費用がかかる

最後は「専門家の費用がかかる」です

相続登記は相続手続きの一部といいました。その相続手続きを専門家に依頼したら費用が掛かってきます。

当事務所なら、通常の相続手続き（相続登記含）なら15～30万円は掛かります。

このように、相続手続きを専門家に頼もうとすると、高額な費用が掛かってしまいます。

ただし、専門家に頼むことで書類作成や収集など全ての手続き代行してくれますので、まったく知識がない方でも安心して完了することができます。

いかがだったでしょうか。

今回は、不動産を引き継いだ時の知っておくべき知識を書いてきました。

不動産を実際に相続するとなったら、参考にしていただければ幸いです。