これから相続業務をメインに考えている先生もいらっしゃると思います。
かくいう私も相続業務をメインで行っている者です。今回、その相続業務の中に財産調査というモノがあると思います。
財産調査は非常に大切な作業です。なぜなら、その作業を怠ってしまうと、後々お客様に迷惑を掛けることになるからです。
ひょっとしたら「相続税」が掛かっていたかも…いざ手続きが終わった後、やっぱり相続税が掛かりました。なんてことになったら大問題ですよね。
なので、財産調査はしっかりと行う必要があります。
ただその財産調査にも、財産の種類がありますよね。今回この記事に書く内容は相続手続きで9割以上出てくる「不動産」の調査について詳しく書いていこうと思います。
それでは、今回も行ってみましょう(^^)/
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不動産の調査に必要な書類一覧
今回の記事は、同じ専門家に向けた記事なので、端的に説明していきます。
それではまず初めに、不動産の調査に必要な書類をお伝えします。
- 固定資産税評価証明書（また固定資産税納税通知書）
- 名寄帳
- 登記情報提供サービス
以上3つの書類があれば、ほぼ不動産の調査ができると思っていいでしょう。中に、これに追加で公図を取得して、漏れがないように調査地の周辺の土地も一緒に調査する先生もいると思います。
必要書類1：固定資産税評価証明書（また固定資産税納税通知書）
固定資産税評価証明書を取ることで、被相続人が納税していた不動産が分かります。なので、保有している不動産も一緒に分かるでしょう。
また固定資産税評価証明書を取得する前なら、お客様に固定資産税納税通知書を見せてもらうようにしましょう。記載されている評価額でおおよその不動産の財産額が分かるので、相続税の有無の判断がしやすくなります。
固定資産税評価証明書の注意点として、課税されていない不動産があると証明書では載ってこない場合があります。ですので、証明書に記載されている不動産だけがすべてと思わないようにしましょう。
必要書類2：名寄帳
固定資産税評価証明書に記載されていない不動産を調べるのに、名寄帳を取得するといいでしょう。
名寄帳は、被相続人が保有している不動産を一覧にした物です。
名寄帳を取ることで、相続人たちも知らない不動産を探し出すことが可能です。
必要書類3：登記情報提供サービス
固定資産税評価証明書と名寄帳で分かった不動産の名義が誰になっているかを確認するため、ネットの登記簿情報（以下、登記簿）を取得しましょう。
登記簿を取得することで、名義人含め所在地、面積、地目などまた抵当権設定などその不動産の情報が手に入ります。
固定資産税評価証明書上の納税名義人と登記簿上の名義人はリンクしていないことがあるので、登記簿を取ると「2世代前の被相続人」の名義のままなんてこともよくあります。
以前あったのが、赤の他人と共有名義になっていたこともありました。その時は、お客様にお伝えしたら「知らなかった！」と驚きの表情を浮かべていました。
不動産の評価額の出し方
それでは不動産の評価額の調べる方法です
土地は、国税庁が出している路線価と評価倍率で確認します。
路線価とは道路（路線）に面している土地の1㎡あたりの評価額を表した物です。逆に評価倍率は、路線価に該当しない土地です。
路線価と評価倍率の正確な計算は税理士業務になるので、私行政書士は相続税が掛かるか掛からないかの見極めをするだけで十分です。
国税庁HPで路線価と評価倍率をしっかりと確認してもいいのですが、宅地は固定資産税評価証明書の評価額から1.1～1.3倍で収まることが多いので、最高の1.3倍で計算するといいでしょう。
ただし、注意する点として相続財産に田や畑の農地が多くある場合です。農地は路線価に該当しないことがあり、評価倍率で計算することが多くなります。その際、固定資産税評価証明書に記載されている評価額から数倍高くなることもあるからです。
なので、農地が多く相続税の控除額を超えそうな場合は、早めに税理士に相談しましょう。
次に、建物です。
建物は固定資産税評価証明書に記載されている額で問題ありません。
相続財産にマンションがある場合は注意！
相続財産の不動産が、マンションの場合も注意が必要です。
マンションは購入した人全員で建物を共有していることになっています。なので、評価額を出す際は、専有持分だけを計算しなければいけません。また、マンションがある土地には敷地権が付いているので、その敷地権に対しても専有持分の評価額を一緒に算出します。
例えば、
『マンションの評価額が2億円、敷地権1億円 専有持分8625/60000だった場合』
マンション：2億円÷60,000×8,625＝2875万円
敷地権：1億円×1.3÷60,000×8,625＝1868万…円
計4743万円が評価額になります。
専有持分の割合は、市役所によって固定資産税評価証明書に載っている場合もあれば載っていない場合もあります。載っていない場合は、登記簿を取得すると専有割合が載っています。
まとめ
以上が、不動産の調査方法です。
この方法はイシマサが行っているやり方です。他の先生によっては調査方法のやり方が違うかもしれません。
ですので、1つの方法と思ってください。ただ、相続手続きが初めての先生に向けて書いたつもりです。
相続手続きが初めていう方は参考にしてくださいね。
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行政書士を目指すきっかけは人それぞれだと思います。
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「行政書士を目指し食べていけるまでになった10年間の経験談」をまとめました。
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